Спецроект
Зона развития

Рассказываем о самых интересных проектах редевелопмента территорий

Партнер месяца: Донстрой
ЖК "Символ"

Редевелопмент в действии: как реорганизация «Серпа и молота» в квартал «Символ» изменила район Лефортово

Цены на жилье в районе уже растут быстрее, чем в среднем по Москве
15 марта 2021 года

В мировой практике известно немало примеров, когда редевелопмент промзон превращал не слишком престижные или даже откровенно депрессивные локации в новые точки притяжения для всего города. Так случилось, например, с лондонским Доклендсом, гамбургским Хафенсити и многими другими. В Москве процесс масштабной реорганизации промзон стартовал не так давно – первые проекты начали выходить на рынок в 2014-2015 годах. На примере одного из «первенцев» – квартала «Символ» на месте «Серпа и молота» – рассмотрим, как редевелопмент повлиял на комфорт и престиж района, а также на рынок недвижимости в нем.

Исторический район рядом с центром

Лефортово – один из старейших московских районов, в котором сохранились достопримечательности еще Петровских времен. При этом он расположен совсем рядом с центром, а часть района и вовсе внутри Третьего транспортного кольца. До кольцевой ветки ехать всего 1-2 станции от «Римской», «Площади Ильича» и «Авиамоторной». Из основных зеленых зон – набережная Яузы и Лефортовский парк, который считается первым регулярным парком России.

Большой пруд в Лефортовском парке / Sergey Norin, Wikimedia

«Изюминкой района, во многом определяющей сегодня его облик, является сохранившаяся старинная застройка. Поэтому во многом он воспринимался как «старомосковский» район, - рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». - В Лефортово есть свои архитектурные достопримечательности – построенный в XX веке квартал Дангауэровка, выполненный в стиле конструктивизма, эти дома включены в список выявленного культурного наследия. Более ранние памятники истории – Екатерининский дворец и Введенское кладбище. В Лефортово часто проводятся экскурсии, в которых участвуют и туристы, и москвичи, которым интересна история города».

Военный госпиталь в Лефортово, XIX в / Федор Алексеев, Wikimedia

Между тем, до начала программы редевелопмента район считался не слишком престижным. Дело в том, что до середины 2010-х годов около 65% территории занимали промзоны. «Несмотря на то, что это старый исторический район Москвы со сложившейся инфраструктурой, сталинскими домами, обширными зелеными зонами, наличие заводов было негативным фактором для покупателей, - вспоминает генеральный директор МИЭЛЬ «На Авиамоторной» Вера Ботова. - Как только эти территории стали застраивать, раздражающий фактор промышленной зоны начал ослабевать. Сейчас восприятие района меняется в лучшую сторону, и ценность жилья растет».

Со стартом программы реорганиации «ржавого пояса» Москвы район начал застраиваться современными проектами комфорт- и бизнес-класса. «Активная застройка и преображение района начались как раз в конце 2015 года, когда вышли в продажу первые корпуса ЖК «Символ» – тогда же объем предложения на первичном рынке жилья района вырос со 100 лотов в двух новостройках (на начало года) до 1300 лотов (по итогам IV квартала 2015 года)», - говорит Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank.

О том, каким был район в 2015 году к старту редевелопмента «Серпа и молота», читайте в статье «”Эффект резонанса” для Лефортово: гид по настоящему и будущему района». Спустя 6 лет можно оценить, как он уже успел измениться.

Новый «Символ»

Квартал «Символ» строится на месте завода «Серп и молот» и занимает площадь около 60 Га. Это более чем вдвое просторнее территории Кремля и примерно соответствует «Нескучному саду».

«Начало освоение крупнейшей в районе промзоны «Серп и Молот» стало мощным драйвером для дальнейшего обновления облика Лефортово, - считает Ирина Доброхотова. - Уже сегодня на месте некоторых бывших депрессивных и давно неиспользуемых территорий появились первые очереди современного жилого квартала «Символ» где проживают тысячи семей, появляются объекты коммерческой инфраструктуры, новые зеленые и прогулочные зоны. Таким образом, Лефортово продолжил избавляться от своего промышленного наследия и превращаться в комфортный и современный жилой район в центре города».

Девелопер проекта «Донстрой» построит здесь в общей сложности примерно 1,7 млн кв.м недвижимости. Первая очередь ЖК «Символ» была сдана в 2019 году, это девять корпусов общей площадью 363 000 кв. м. Вместе с ней сдали и первый участок парка «Зеленая река». Прогулочная территория составляет 2 га. Здесь есть амфитеатр с креслами-качалками, мост на опорах в виде чаш с виноградом, лабиринт в вековом дубе и гигантская песочница. Концепцию жилого квартала разработали международные архитектурные бюро LDA Design и UHA London, а парк спроектировало бюро Atrium.

Парк «Зеленая река» / «Донстрой»

Смотрите фотогалерею «Квартал «Символ»: как промзона «Серп и молот» превратилась в комфортный район с архитектурным парком».

В перспективе площадь «Зеленой реки» увеличится до 10 га – это примерно как парк «Зарядье». Полностью готовый парк будет передан городу в 2025 году. На «Зеленую реку» придется 20% территории застройки. А в общей сложности масштабное озеленение, по словам директора департамента продаж «Донстроя» Анны Коробковой, займет около 40% территории квартала «Символ». «Работы идут полным ходом. И перспективы, на мой взгляд, неплохие, а репутация «Донстроя» говорит сама за себя», - говорит Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Парк «Зеленая река» победил в номинации «Городской дизайн» премии MUF Community Awards 2020, а квартал «Символ» выиграл конкурс «Лучший реализованный проект в области строительства» в категории домов повышенной комфортности.

Успех проекта подтверждают продажи. По данным «Метриума», в 2020 году ЖК «Символ» стал самым продаваемым столичным проектом бизнес-класса. За год здесь продали почти 1300 квартир, это 5,1% от общего числа сделок на рынке новостроек бизнес-класса. В октябре-декабре прошлого года стартовали продажи сразу в нескольких новых корпусах. Это позволило проекту в последние месяцы 2020 года выйти в абсолютные лидеры продаж. По данным аналитиков «Донстроя», в декабре в квартале «Символ» зафиксирован рекорд по продажам среди всех столичных проектов за последние 1,5 года. За один месяц в проекте было продано 380 лотов общей площадью 20 023 кв. м.

Вокруг тоже становится лучше

Подобные проекты «подтягивают» качество жизни и в окружающем районе. «Любой масштабный редевелопмент промзон благоприятно влияет на окружающие районы, в том числе ради этого он и проводится, - говорит Надежда Коркка. - С карты исчезают пустующие депрессивные территории, им на смену приходят современные жилые кварталы с развитой коммерческой и социальной инфраструктурой, район благоустраивается и озеленяется».

Популярность района растет, вместе с чем повышается и интерес девелоперов к нему. По данным Knight Frank, сейчас в продаже представлено уже 8 жилых комплексов. «Само по себе соседство с крупным проектом КОТ это плюс, поскольку в нем, как правило, появляется развитая социальная и коммерческая инфраструктура, которой могут пользоваться в том числе и жители всего района», - отмечает Ирина Доброхотова.

К слову, «Серп и молот» - не единственная промзона района Лефортово, которая обрела новую жизнь благодаря редевелопменту. Новый креативный кластер формируется на месте завода «Кристалл». Комплекс заводских зданий строился на рубеже XIX-XX веков – это историческая красно-кирпичная застройка. Поэтому здесь решили проводить не полный редевлопмент, а реконцепцию. В бывших зданиях завода открылись офисы, кафе, концертный зал. Из последних открытий – Центр современного искусства от аукционного дома «Лифтонд» с вернисажами и арт-ярмарками.

Комплекс зданий бывшего завода «Кристалл» / Sergey Ashmarin, Wikimedia

Когда в район приходит бизнес и новые жители, городским властям тоже становится выгодно вкладываться в развитие инфраструктуры. В 2017-м после длительной реконструкции открыли любимый москвичами Лефортовский парк. Парковую территорию усадьбы благоустроили: проложили дорожки у прудов, поставили винтажные скамейки, сделали навигацию, установили более 400 фонарей в старинном стиле. В парке появились безопасные детские площадки, зоны для выгула собак, уличные тренажеры.

Один из самых важных факторов – развитие транспортной сети. В Лефортово и так было все хорошо с транспортом: три станции метро двух веток, много трамвайных маршрутов, на которых можно уехать в центр и соседние районы, не заходя в подземку. В 2019 году был запущен один из Московских центральных диаметров – МЦД-2 Нахабино-Подольск. А в 2020 году в Лефортово открылись две новых станции метро – «Лефортово» и «Авиамоторная», которые пока являются частью Некрасовской линии, а в будущем войдут в Большую кольцевую линию.

Новая станция метро «Лефортово» / Stroi.mos.ru

Еще не «потолок»

Эксперты считают, что у района Лефортово большой потенциал для дальнейшего развития с точки зрения строительства жилья и инфраструктуры. Например, здесь появится новый мост через Яузу длиной почти 43 метра. Его построят в рамках реконструкции Краснобогатырской улицы, к которой, по словам руководителя Департамента строительства Москвы Рафика Загрутдинова, планируется приступить в ближайшее время.

Только в рамках квартала «Символ», помимо жилья и парка, будут построены восемь дошкольных учреждений, две школы, поликлиники, общественно-культурные центры, торгово-развлекательные комплексы, рестораны, спортивные площадки. Одна из новых школ, по словам руководителя Департамента градостроительной политики города Москвы Сергея Лёвкина, войдет в список крупнейших в столице, ее смогут посещать 1225 учеников. «Это знаковый для Москвы проект, который полностью изменит восприятие района как депрессивного и промышленного и поднимет его престиж», - говорит Надежда Коркка.

По словам Ольги Широковой, в перспективе в Лефортово ожидается строительство еще нескольких проектов, и крупных – на территории бывших промышленных зон, и точечных, что сделает район более однородным и привлекательным для покупателей: «Хотя стоит отметить, что у него уже есть свои приверженцы, которым нравится наличие исторической застройки в соседстве с новыми современными жилыми комплексами, а также близость к центру города».

Несмотря на активное развитие района, цены в нем пока остаются привлекательными. Лефортово возглавил прошлогодний топ недооцененных и перспективных районов рядом с центром Москвы от аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». «Учитывая близость района к ЦАО, а также хорошую транспортную доступность, его территории можно застраивать жильем комфорт- и даже бизнес-класса. Таким образом, с каждым годом жилой фонд района будет пополняться объектами более высокого класса, что в, свою очередь, поспособствует росту цен на жилье в районе в целом и повысит его престижность, - говорит Ирина Доброхотова. - Поэтому тем, кто сейчас выбирает жилье на перспективу, а также инвесторам, которые хотят хорошо заработать на перепродаже недвижимости через 5-7 лет – стоит присмотреться к реализуемым сегодня в районе новостройкам».

Уже сейчас темпы роста цен в районе обгоняют средние показатели по Москве. Так, по данным IRN.RU, за последние пять лет общий индекс цен на вторичную недвижимость по Москве вырос на 25%, а в Лефортово средние цены повысились на 33%. И, с учетом активного развития инфраструктуры и жилого фонда, это еще не «потолок».

Источник: www.redevelopment.irn.ru
Все изображения предоставлены партнером рубрики или приобретены в фотобанке Лори