Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
03 ноября 2015 года
ЖК «Символ»/«Донстрой»

КОТы в промзонах: проблемы и решения для девелоперов и города

Промзоны остаются единственной возможностью для развития крупных проектов в Москве

Основное преимущество редевелопмента промзон заключается в том, что на их месте реализуются комплексные проекты с богатой инфраструктурной составляющей. Однако обратная сторона масштабности – это рост затрат и длительные сроки строительства. Эксперты рассказали об основных проблемах при реализации проектов по комплексному освоению территорий бывших промзон и способах их решения.


С окраин в промзоны
Под комплексным освоением территории обычно подразумеваются крупные проекты, в рамках которых наряду с жильем строится социальная инфраструктура и коммерческая недвижимость. «Помимо этого в таких проектах создается внутренняя дорожная сеть и «связки» с другими транспортными артериями, появляются новые маршруты общественного транспорта и т.п.», - говорит руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

В конце 1990-х и начале 2000-х комплексные проекты появлялись на окраинах Москвы (например, в Марьино) и в районах за МКАД (Бутово, Жулебино, Митино). Однако во второй половине 2000-х в Москве основная часть этих районов была застроена, и образовался дефицит свободных площадок в черте города, зато комплексные проекты стали активно строить в Подмосковье – они «вырастали» практически в чистом поле.

В 2013 году московские власти всерьез озаботились развитием депрессивных промышленных территорий – были определены 11 приоритетных промзон для редевелопмента. Для застройщиков это стало источником новых площадок в черте столицы. «Эпоха точечной застройки фактически закончилась, и если девелопер хочет продолжать работать в столице, он просто обязан выходить в промзоны», - убежден руководитель департамента развития проектов «Дон-Строй Инвест» Станислав Архипов.


Не только жилье
Если застраивать бывшие промзоны исключительно жильем, не удастся решить проблему оторванности этих районов от города. «Для таких крупных площадок, как промзоны, комплексное освоение – это оптимальный вариант развития», - считает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. По мнению Станислава Архипова, на таких территориях девелоперу необходимо решать задачи градостроительного масштаба – с точки зрения транспортного обеспечения, инженерной инфраструктуры, природного комплекса, полного набора социальной инфраструктуры и так далее: «Этих задач много, но суть их сводится к одному – превратить мертвую, вычеркнутую из жизни города территорию не в очередной «спальный район», а в активную городскую среду, комфортную для жизни, работы, досуга. По сути, нужно создать эту среду “с нуля”».

Например, в проекте «Зиларт» (реорганизация территории завода ЗИЛ) из 1,5 млн кв.м недвижимости на жилье приходится всего 950 000 кв.м (около 63%). А в проекте «Символ» (реорганизация территории завода «Серп и Молот») из такого же общего количества квадратных метров недвижимости на жилье приходится еще меньше – 857 000 кв.м (57%). Остальное – общественно-деловые центры, социальная инфраструктура, культурно-досуговые объекты, природные зоны (из уличной территории «Символа» около 40% отводится под озеленение). В ЖК «Среда» доля жилой недвижимости составляет менее 40% (295 600 из 763 000 кв.м).

При этом, если в большинстве обычных комплексных проектов за МКАД помимо жилья и обязательных социальных объектов строятся в основном торговые центры и реже офисы, то при редевелопменте московских промзон девелоперы нередко закладывают в проект действительно знаковые объекты городского значения. Например, в рамках проекта «Символ» будет построен концертный зал на 3700 посадочных местпо проекту голландского бюро BenthemCrouwel, а в «Зиларте» откроют музейный центр современного искусства.То есть, в отличие от обычных КОТов на окраинах, которые в основном обеспечивают комфорт собственных жителей, проекты по редевелопменту крупных московских промзон становятся новыми точками притяжения на карте города.


Заполнить пробелы
На сегодняшний день в законодательстве не закреплено четкое определение проектов по комплексному освоению территорий. C 1 марта 2015 года в Градостроительный кодекс РФ введена статья 46.4, посвящённая КОТ, однако в ней прописаны лишь действия по застройке: подготовка документации по планировке территории, образование земельных участков в ее границах, строительство объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также иных объектов.

Тем не менее, вопрос о законодательном определении КОТ по-прежнему остаётся открытым, подчеркивает Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест».«Соответственно, их ключевые характеристики нормативно не закреплены. На сегодняшний день можно наблюдать ситуацию, когда девелопер позиционирует проект как КОТ, однако фактически объект ничем не отличается от обычной масштабной застройки», - отмечает Лариса Швецова, генеральный директор компании «Ривер Парк».

Для комплексного освоения непосредственно промзон пока не существует отдельного закона. Клуб инвесторов Москвы подготовил проект федерального закона «О реорганизации производственно-коммунальных территорий и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».Законопроект уже был принят Госдумой в первом чтении, а в осеннюю сессию ожидается его принятие во втором. Как пояснили в ГК «Интеко», которая состоит в Клубе инвесторов Москвы, законопроект касается всех аспектов взаимодействия девелоперов, нынешних собственников объектов на промышленных территориях и властей при редевелопменте.

Помимо законодательных изменений для успешной реализации проектов КОТ необходима отдельная программа кредитования, считает Игорь Сибренков:«Их масштабность, длительные сроки реализации и существенные затраты требуют длинных кредитов на срок от 10 лет с пониженной ставкой не более 9%. Также необходимы дополнительные меры поддержки крупных проектов КОТ, имеющих значительную социальную составляющую и значимость. В частности, предлагается включить затраты на строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры в себестоимость, что снизит налоговую нагрузку».


Затраты растут
В редевелопменте промзон, как и в строительстве обычных крупных проектов, чаще всего участвуют крупные застройщики. Дело в том, что такие проекты требуют больших вложений. «Столь масштабные проекты – ресурсоемкие и требующие больше времени, денег, специалистов и т.д», - отмечает Александр Зубец, генеральный директор «Новых Ватутинок». При этом в случае работы на бывших промышленных территориях затраты увеличиваются сильнее, чем при возведении комплексных проектов на пустых территориях. Дополнительные затраты связаны с урегулированием земельных вопросов с собственниками, рекультивацией земли, сносом высокопрочных производственных строений и демонтажом старых инженерных сетей.

«В таких проектах существенную долю затрат составляют вложения в развитие территории и в развитие города в целом, - говорит Станислав Архипов («Дон-Строй Инвест»). - Например, из общего объема инвестиций по «Сердцу Столицы» (а это порядка 70 млрд руб), примерно 23% идет на развитие инженерных систем, социальной инфраструктуры, рекультивацию и благоустройство, а также платежи в пользу города, которые впоследствии идут на решение городских задач. По проекту «Символ» доля этих затрат, по предварительным оценкам, еще выше – около 30%».

По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, дополнительные затраты позволяет частично компенсировать масштабность проекта – в крупных проектах себестоимость строительства снижается из-за большого общего объема. «Помимо этого, застройщик обеспечивает нагрузку своих строительных мощностей на несколько лет вперед, что позволяет в итоге получить максимальную прибыль», - отмечает эксперт.

Несмотря на эти сложности, строительство комплексных проектов на месте бывших промзон в конечном итоге выгодно всем. У девелопера появляется возможность создать действительно значимый и популярный проект на дефицитных московских землях, власти решают проблему «серых зон» на карте Москвы, а жители получают благоприятную и дружелюбную среду.

Источник: www.redevelopment.irn.ru
О рубрике

Рубрика «Зона развития» посвящена теме редевелопмента промзон. Здесь вы найдете статьи и новости, посвященные детальному разбору этой темы, мнения ведущих экспертов, а также фотографии уже реализованных проектов и рендеры будущих.

Рубрика готовится при содействии Москомстройинвеста, а также девелоперов, участвующих в освоении промзон.

Официальный партнер:

Москомстройинвест

Все изображения предоставлены партнером рубрики или приобретены в фотобанке Лори