Вы используете старую версию браузера Internet Explorer. Наш сайт выглядит и работает некорректно в этой версии IE.
Мы настоятельно рекомендуем вам обновить Internet Explorer или использовать другой браузер. В новых версиях браузера устранены проблемы безопасности и добавлены новые возможности.
07 июня 2016 года
Фотобанк Лори

Экология редевелопмента: безопасно ли жить на месте бывшей промзоны

Затраты на очистку доходят до 10% от общего бюджета стройки

Существенная часть застройки в Москве осуществляется в рамках редевелопмента промзон. Для девелоперов это возможность реализовать проект на дефицитной московской земле, а для города – облагородить не самые благополучные районы и улучшить экологическую обстановку. Мы выяснили, сколько времени, сил и средств уходит на то, чтобы сделать бывшую промышленную площадку экологически чистой и безопасной для жилого строительства.


Опасное и нет
Загрязнение атмосферы от бывших промышленных территорияхобычно не выше, чем от выхлопных газов автотранспорта в обычных районах, особенно с учетом того, что производство на месте проектов редевелопмента уже не ведется. Однако промышленное прошлое представляет опасность для почвы. Например, производство цемента ведет к загрязнению почвы ртутью и стронцием, машиностроение оставляет после себя тяжелые металлы, производство пластмассы – серу. «Наиболее опасными являются загрязнения почвы радиоактивными элементами, ртутью, тяжелыми металлами, кислотами, техническими жидкостями, горюче-смазочными материалами», - утверждает председатель правления Совета по экологическому строительству в России Алексей Поляков.

Поэтому важнейшей частью подготовки бывшей промышленной площадки к строительству жилья является выявление таких загрязнений и очистка почвы. Трудозатратность зависит от того, какое производство велось на этой территории и насколько высока степень загрязнения. Управляющий партнер «Метриум Групп»Мария Литинецкая отмечает, чтостатус участка производственного назначения вовсе не означает, что на площадке ранее был именно завод: «Это территории не только предприятий, но и объектов устаревшей инфраструктуры: трамвайных депо, таксомоторных парков, телефонных станций, котельных, гаражей».

«Например, автобазы или разного рода склады оптимально подходят под новое жилое строительство, - считает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер». - Работ по подготовке территории в таких случаях минимум, дорогостоящего вывода производств нет, «экология площадки» находится абсолютно в границах средних допустимых показателей по Москве. На другой чаше весов – площадки с действующими предприятиями, требующими вывода вредных производств с длительным сроком действия, участки захоронения радиоактивных и токсичных отходов. Например, действующий в течение 40-50 лет химический завод не может не дать глубокого загрязнения почв и обязательно потребует рекультивации».

Однако определить уровень загрязнения и необходимость очистки и рекультивации только по типу производства невозможно – нужны исследования почвы. Алексей Поляков отмечает, что даже в безопасных на первый взгляд местах без промышленного прошлого девелопера могут ожидать неприятные сюрпризы, которые придется исправлять.

Главный документ, регулирующий эту сторону строительного процесса – «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях». Во второй части этого документа содержатся гигиенические требования к участку, среди которых – соответствие нормам содержания потенциально опасных химических и биологических веществ в почве.Чтобы определить это соответствие, необходима экспертиза. По словам руководителя отдела «Инженерно-экологические изыскания»Ecostandard Group Евгения Кузьменко,ее проводят как органы государственной экспертизы, так и негосударственные компании, у которых обязательно должна быть аккредитация на осуществление этих работ.


Дорогая почва
ФСК «Лидер» повезло: на участке, где компания строит свой новый проект комфорт-класса «Поколение», в составе промзоны располагалась автобаза №7, которая обеспечивала доставку питания в детские сады и школы города. «То есть назначение перевозимых грузов было абсолютно безвредно. Что касается возможного попадания в почву бензина, мазута и прочих горюче-смазочных материалов, то все 6 гектар участка были покрыты 30-ти сантиметровым слоем бетона и 10-ти сантиметровым слоем асфальта, которые надежно защищали почвы от попадания вредных веществ. В рамках подготовки площадки эти слои были удалены, а высвобожденная земля абсолютно пригодна для новой жилой застройки, что подтвердила экспертиза», - рассказывает Григорий Алтухов.Положительное заключение экспертизы было получено еще до начала строительства и продаж.

Не обнаружилось серьезного загрязнения и на месте бывшего Московского судостроительного и судоремонтного завода, на месте которого сейчас строится проект «Ривер Парк». «Поэтому нам не пришлось делать сложную рекультивацию – участок изначально соответствовал всем санитарным нормам», - говорит генеральный директор проекта Лариса Швецова.

В среднем затраты на редевелопмент примерно в полтора раза выше стоимости строительства обычного проекта, говорит Алексей Поляков. «Значительная часть вкладывается на самом начальном этапе, когда еще нет продаж и положительных денежных потоков, - отмечает эксперт. - В прямой зависимости от загрязненности и толщины заменяемого слоя земли затраты на культивацию промзоны могут составлять от 10 до 60 млн рублей за гектар или 5-10% стоимости строительства. Это включает снятие и вывоз верхнего слоя (от 1 до 10 метров), его утилизацию и завоз нового грунта». По времени сам процесс рекультивации занимает не очень много. Например, ГК «ВекторСтройФинанс» понадобилась несложная рекультивация земли на месте бывшего производственного объединения «Молния» для строительства комплекса «Кварталы 21/19». Вместе с демонтажом старых зданий и вывозом мусора этот процесс занял примерно 1,5 месяца.

Если «наследство» не очень тяжелое, затраты, безусловно, снижаются. «В нашем случае затраты на подготовку площадки в общем объеме инвестиций в проект не превысили 1% и связано это с тем, что все работы сводились к вывозу мусора, сносу нескольких небольших некапитальных строений и удалению бетонно-асфальтового слоя», - поясняет Григорий Алтухов.

По словам руководителя пресс-службы ГК «Патриот» (входит в ГК «Интеко») Юлии Деевой, в отдельных случаях земля может быть загрязнена настолько, что ее рекультивация либо невозможна, либо сделает проект нерентабельным:«Тогда от площадки, как правило, отказываются еще на стадии покупки и проведения экспертизы участка».


Городу и людям
По словам управляющего партнера ГК «ВекторСтройФинанс»Андрея Колочинского, государственные органы особо ревностно следят за редевелопментомпромзон – не даром на все согласования уходят годы. «Никто не заинтересован в строительстве в опасных зонах, поэтому будущим жителям опасаться нечего», - утверждает эксперт.«Процессу строительства жилого комплекса предшествует серьезная работа застройщиков по приведению площадки в соответствие с требованиями действующих нормативов, - согласен Григорий Алтухов. - Реорганизация промзон – программа, которая действует не локально на одном участке, а в масштабах всей Москвы и все работы по этой программе четко контролируются на всех этапах ее реализации».

Лариса Швецова говорит, что сам по себе статус жилого строительства является доказательством того, что проект соответствует всем СНИПам. Если бы были какие-то отклонения, девелопер смог бы возводить лишь апартаменты или другие виды недвижимости.

Важным аспектом редевелопмента является и то, что в этом случае улучшается экология отдельно взятой городской территории и окружающих районов. Поэтому, по словам Алексея Полякова, при прохождении сертификации по международным экологическим стандартам проекты редевелопмента обычно оцениваются даже выше, чем строительство в «чистом поле»: «Именно потому, что земля после завода возвращается городу и людям, а не отрезается новый кусок от природы».


Подытожим
Ключевой фактор для экологической безопасности бывшей промзоны – характер и назначение производства. Если на площадке раньше велось безобидное производство, особых поводов для беспокойства не должно быть. Но в любом случае редевелопмент промзон – это большая государственная программа, за исполнением которой власти тщательно следят, и каждый проект обязательно прошел экспертизу.

Источник: www.redevelopment.irn.ru
О рубрике

Рубрика «Зона развития» посвящена теме редевелопмента промзон. Здесь вы найдете статьи и новости, посвященные детальному разбору этой темы, мнения ведущих экспертов, а также фотографии уже реализованных проектов и рендеры будущих.

Рубрика готовится при содействии Москомстройинвеста, а также девелоперов, участвующих в освоении промзон.

Официальный партнер:

Москомстройинвест

Все изображения предоставлены партнером рубрики или приобретены в фотобанке Лори